Ponen fin a incertidumbre por tenencia de tierra en zona costera de Tulum

Área disputada por más de 40 años; destino con muchos hoteles eco-chic
Foto: Rosario Ruiz

La sentencia emitida por unanimidad el pasado 13 de julio por los cinco magistrados que integran el Tribunal Superior Agrario de la Ciudad de México da certeza a la tenencia de la tierra en la zona costera de Tulum paralela a la carretera Tulum-Boca Paila, área en disputa por más de 40 años y donde están asentados muchos de los hoteles que le han dado a este lugar la fama de destino eco-chic con la que es reconocido a nivel mundial.

El ejido José María Pino Suárez, de 10 mil hectáreas y 70 ejidatarios, reclamaba como suyas esas tierras, lo que le niega la resolución judicial, que reitera los límites del ejido y reconoce la propiedad de los particulares sobre los terrenos de la costa y la línea paralela a la carretera, tierra adentro. Además, el registro agrario canceló el plano folio 23TM50275, el acta de asamblea del año 2006 donde se aprobó dicho plano, mil 92 certificados parcelarios y 706 títulos de propiedad.

“La importancia (de la sentencia) radica en que el tribunal superior agrario revisa la sentencia del magistrado de Quintana Roo y no encuentra que se haya hecho algo indebido o que haya violentado una norma en perjuicio del ejido y resuelve que el título de propiedad que originalmente fue de Enrique Humberto Fulquen Chelet es válido, que los propietarios actuales existen y que su propiedad es legal. Establece hasta donde llega el ejido y que los terrenos de la playa son propiedad privada”, explicó el abogado Víctor Salaya, quien representa a los particulares involucrados en el juicio.

La falta de certeza jurídica por la tenencia de la tierra en esta zona, que va del local El Tábano al arco de Sian Ka`an y que es considerada “la joya de la corona” de Tulum, ha generado una serie de irregularidades, como continúas invasiones, desalojos, despojos y denuncias por fraude tanto de nacionales como extranjeros.

“El problema aquí es que muchas personas que venían con afán de poner un hotel o negocio y desarrollar la zona de la playa cuando empieza el boom de Tulum compraron de buena fe a los ejidatarios. Estos les emitieron títulos de propiedad que no tienen ninguna validez”, destacó Víctor Salaya.

 

Foto: Rosario Ruiz

 

La rapidez con la que la tierra cambia de manos en Tulum ha permitido que los lotes cambien de propietario en diversas ocasiones; gran cantidad de estas compra-ventas se hicieron con documentos emitidos por el ejido, que oficialmente ya no tienen validez.

A quienes sí se les reconoce la propiedad es a aquellos que compraron a un particular, Antonio González Avilés, dueño de los lotes de la franja costera desde 1940 y quien entre las décadas de los 70 y 80 fraccionó y vendió a muchas personas, cuando nadie imaginaba que Tulum sería el gigante turístico actual.

“Hubieron (sic) quienes fueron visionarios y dijeron: tengo un papel nada más, localizo al dueño y le compro; ahora, quien le compró al ejido debe estar consciente de que en algún momento ese propietario puede iniciar un juicio en su contra para que le reivindique lo que es suyo”, manifestó el licenciado en derecho.

El ejido José María Pino Suárez estaba constituido en sus inicios, en los años 80, por campesinos en su mayoría, luego empezó el desarrollo, vinieron grupos con mayor poder adquisitivo y le compraron a los que estaban allí… hoy la mayoría de los ejidatarios son empresarios, sólo quedan algunos locales.

Esta resolución, a su parecer, “viene a dar certeza jurídica y de eso se trata, que si alguien va a hacer una inversión ésta esté bien legalmente, la inseguridad jurídica de la tierra no es buena porque genera incertidumbre. Es necesario que quien desee invertir en Tulum investigue bien la propiedad privada, que sepa dónde está comprando, que se asesore bien”.

 

Un poco de historia

En 1992 se abroga la ley federal de reforma agraria, que permitía el reparto agrario, que fue la causa que le dio origen a la revolución mexicana. En la nueva ley había modalidades por las que un grupo de campesinos podía solicitar tierras a la nación para crear un ejido.

Cuando en ciertas entidades federativas ya no había tierras para darles a los campesinos, el gobierno federal se las asignaba en otro estado, ejemplo de ello fue Quintana Roo, donde se le dieron terrenos a personas de otros estados de la república. Estos ya no se llamaban ejidos, sino nuevos centros de poblaciones ejidales.

 

Foto: Rosario Ruiz

 

En el caso de José María Pino Suárez, las tierras se les otorgaron a habitantes de Tenosique, Tabasco en 1973 y fue hasta el año 1981 cuando se las entregaron formalmente, con límites establecidos por la federación. Los campesinos recibieron y firmaron de conformidad. 

“Los campesinos en ese entonces no tenían ningún interés en el mar, desconociendo el desarrollo turístico que se daría con los años en Tulum y que hizo a esta zona tan demanda”, mencionó el abogado.

En el documento oficial de ese entonces entregado a los ejidatarios se estipula que la colindancia del punto cardinal Este es con terrenos nacionales pantanosos; es decir, sus lotes no llegaban a la playa. Esos “terrenos nacionales pantanosos” al ser nacionales estaban a la venta y fueron comprados por el ciudadano Enrique Humberto Fulquen Chelet. Actualmente están entre el mangle y la carretera Tulum-Boca Paila.

La otra franja de tierra en esa zona, que incluye la carretera Tulum-Boca Paila hasta la playa, un total de 49 hectáreas, había sido comprada al gobierno federal desde 1940 por el ciudadano Antonio González Avilés. Quintana Roo en esa época sólo tenía tres delegaciones: Cozumel, Felipe Carrillo Puerto y Othón P. Blanco.

Para 1994 comienza el cambio de propietarios de los predios, luego de que muchos de los ejidatarios vendieran sus lotes, por lo que el padrón de dueños fue cambiando y entre los nuevos ejidatarios llegaron algunos con gran poder adquisitivo que comenzaron a dimensionar el tamaño del crecimiento que tendría Tulum a futuro.

Lo primero que hicieron estos nuevos dueños fue interponer un juicio de amparo indirecto, en 1994, donde dijeron al juez primero de distrito de Chetumal que no estaban conformes porque no les otorgaron la totalidad de sus tierras y solicitaban el restante. Cuando el juez de amparo les resolvió dijo que si no estaban de acuerdo con las colindancias debieron mencionarlo máximo 15 días después de recibir los terrenos, que es el plazo que contempla la ley federal de reforma agraria para informar de la inconformidad. 

En 1997 el ejido inició diversos juicios agrarios pidiendo que se les restituyeran terrenos en la playa, mismos que perdió. En la sentencia, emitida en el año 2001, el juzgado le hace notar que entre el ejido y los lotes que están pidiendo hay una propiedad privada que ya fue titulada.

 Años después, en el 2006, los integrantes del ejido, ahora compuesto por empresarios y personas con mayor capacidad económica de diferentes partes de la república, celebran una asamblea en la que aprueban un nuevo plano del ejido que extiende su tamaño hasta la playa; es decir, se agencian terrenos pantanosos y costeros, propiedad de particulares, que no incluían las mediciones originales.

Con base en ese plano el ejido expidió certificados parcelarios y más de 700 títulos de propiedad. “En esa asamblea el representante de la procuraduría agraria les advierte que sólo pueden parcelar las tierras que comprende la extensión original del ejido”, menciona el abogado Víctor Salaya.

Aun así los ejidatarios ingresan sus documentos en el registro agrario nacional, pero la dependencia no se los inscribe y ante ello inician el juicio agrario 307/2007, el cual concluye ordenándole al registro agrario inscribir el acta de asamblea y el plano hecho por los integrantes del ejido.

 

Revés a ejidatarios

En el 2013 el ejido inicia un nuevo juicio agrario, el 09/2013, pidiendo la nulidad del título de propiedad expedido en favor del particular Enrique Humberto Fulquen Chelet, quien ya había fraccionado su terreno en nueve lotes: ocho de ellos los vendió a la empresa Land Management y uno más a Grupo Alfil.

 

Foto: Rosario Ruiz

 

Ambas empresas contestan al juzgado pidiendo que se les informe formalmente a los ejidatarios hasta dónde llega el núcleo ejidal Pino Suárez, y que se establezcan de una vez por todas los límites entre el ejido y su propiedad. Por este caso, el tribunal agrario emitió su sentencia en julio de 2019; en ella se le informa al ejido sobre sus colindancias y que no puede cancelarse los títulos de propiedad de los particulares porque estos no están dentro de las tierras ejidales.

Los ejidatarios introdujeron un recurso de revisión ante el tribunal superior agrario y en la sesión del pasado 13 de julio de 2021 este órgano resolvió dejar firme la sentencia de 2019, dando la razón a Land Management y Grupo Alfil.

En 2014 un propietario del núcleo ejidal interpone un amparo porque no fue llamado al juicio agrario del 2007; en el año 2018 le conceden el amparo al ejidatario y el tribunal colegiado del 27 circuito de Cancún ordenó dejar sin efecto todo lo hecho por los ejidatarios en 2006 (asamblea, plano, certificados parcelarios y títulos de propiedad). La ejecución de esta sentencia lleva más de dos años y aún no concluye. 

Finalmente, el pasado 13 de julio de 2021 el registro agrario le dio cumplimiento parcialmente al amparo y envió al tribunal agrario la notificación de que ya canceló el plano folio 23TM50275, el acta de asamblea del año 2006, mil 92 certificados parcelarios y 706 títulos de propiedad.

“Esto quiere decir que el ejido vuelve a tener el plano que originalmente tuvo, como se entregaron las tierras en 1981. Ellos (los ejidatarios) nunca tuvieron por qué hacer otro plano, pero lo hicieron para vender los terrenos de la playa. Durante todo este tiempo el ejido ha expedido constancias o certificados parcelarios por terrenos ubicados en la zona costera, generando incertidumbre o inseguridad jurídica”, destacó el licenciado en derecho.

Los ejidatarios, indicó el abogado, tienen aún la posibilidad de ampararse; por lo pronto se quedaron sin títulos de propiedad y tendrán que hacer una nueva acta de asamblea en la que redistribuyan sus tierras: “tienen que volverlo a hacer sin meter los terrenos de la playa ni los del camino Tulum-Boca Paila”. Requieren previo a esto la autorización de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) por el impacto ambiental, por tratarse de zonas con manglar y ríos subterráneos.


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Edición: Estefanía Cardeña