Paul Antoine Matos
Foto: Rodrigo Díaz Guzmán
La Jornada Maya

Mérida, Yucatán
Martes 20 de septiembre, 2016

Como nunca en una década, o como nunca antes, los centros comerciales en Mérida viven un [i]boom[/i]. La última vez que esto sucedió fue hace 10 años cuando, al mismo tiempo, se construyeron e inauguraron Plaza Galerías, City Center y Plaza Altabrisa, al norte de la ciudad, así como Plaza Sendero y Macroplaza, al oriente.

Pero, por primera vez, en Mérida se construyen al menos siete plazas, varias de ellas como desarrollos de usos mixtos. Además, se amplía Galerías y hay decenas de proyectos de menor tamaño en la ciudad.
La estabilidad de Mérida es la razón por la que los inversores eligen a la capital yucateca para expandirse, expresó Raúl Naya de León, socio director de Grupo Gira Capital Inmobiliario, firma de desarrollo, actualmente a cargo de Plaza Odara, Mid Center y el Hospital Faro del Mayab, perteneciente a la Red Médica Sur.

La estabilidad de Mérida, permite que sea vista como “el caldo de cultivo para que funcione bien un proyecto inmobiliario”; pues ofrece seguridad, así como el crecimiento de la población y la economía, afirmó en entrevista con [i]La Jornada Maya[/i].

En el aspecto de seguridad, Mérida y Yucatán otorgan condiciones diferentes a otras zonas del país, debido a que “no hay los mismos niveles de violencia, lo que es un privilegio, un elemento que juega a favor para la inversión”; además de los valores de los ciudadanos, la cultura, la geografía y las rutas de acceso, la vigilancia y la policía, mencionó.

En cuanto al incremento poblacional, indicó que la ciudad crece a un nivel de 1.3 a 1.6 por ciento anual, pero en el norte ocurre distinto al resto de la ciudad. En un abanico, que se encuentra entre las avenidas Prolongación Montejo y calle 7 (limitante con la colonia Maya), la mancha urbana se incrementa cada año entre un 2.5 y un 2.9 por ciento, reveló.

Es justo en estos límites donde se encuentran los proyectos de construcción más importantes como Plaza La Isla, Mid Center, Urban Center, Up Town y The Harbor Vía Montejo; sólo Odara se encuentra en la avenida Yucatán, a un kilómetro de la avenida calle 7.

Además, ya construidos y en ese radio poblacional están Galerías y su ampliación, City Center, Altabrisa, Gran Plaza, Península Montejo y Plaza Fiesta. Es decir, ese abanico abarca 12 centros comerciales de Mérida.

El resto de la ciudad cuenta con siete: Plaza Dorada, Plaza Las Américas, Plaza Patio, Macroplaza, Plaza Oriente, Terrazas Kukulcán, y, en construcción, Paseo Canek.

Aseguró que cuando las ciudades llegan a un millón de habitantes, las marcas se interesan más por entrar a ese mercado, por lo que se espera que en Mérida haya más oferta en el sector comercial.

El tercer elemento que hace de Mérida una ciudad estable es su economía. Según el socio director de Grupo Gira, la entidad tiene microelementos financieros que la convierten en una “gran cuenta corriente”, es decir que el dinero circula entre los yucatecos.

Los empresarios y comerciantes yucatecos invierten en el estado, mientras que la gente consume esos productos y servicios, que, junto a los ingresos terciarios como turismo, infraestructura y producción, provocan que el dinero se mantenga en circulación dentro de Yucatán y Mérida, explicó.

[b]Locales y nacionales[/b]

Naya de León indicó que en Mérida existen dos tipos de inversionistas que desarrollan el sector comercial, los nacionales, a través de Fideicomisos Inmobiliarios de Bienes Raíces (FIBRA), y los locales, que son, en su mayoría, particulares, dueños de tierras “enquistadas” en una zona densa.

Las FIBRAs son bolsas de inversión en las cuales los administradores tienen una cantidad de recursos monumentales, en la que una persona deposita su dinero y recibe parte del rendimiento del portafolio total; es decir, las tres, cinco o más plazas comerciales que desarrollen, explicó.

Al tener más dinero las FIBRAs, éste debe ser utilizado antes del final del período de inversión, que puede ser trimestral, o semestral, según se establezca en cada una, apuntó.

“Se juega con el rendimiento de ese fondo inmobiliario. Las FIBRAs tienen planes estratégicos de expansión”, por lo que las características de Mérida fueron consideradas para tomarla en cuenta, reiteró.

Un ejemplo es Fibra 1, que invirtió en City Center, plaza Sendero (hoy Patio) y desarrolla actualmente Up Town.

En cambio, los particulares son dueños de la tierra desde décadas atrás, por lo que con el crecimiento de la ciudad, los terrenos quedaron en una zona densa y sólo gastan en la construcción, señaló. La tasa interna de rendimiento de un particular es de hasta un 24 por ciento anual, mientras que para las FIBRAs es de seis a 12 por ciento, agregó.

Sin embargo, el particular apuesta por la inercia generada por las FIBRAs, debido a que alrededor del 66 por ciento de los desarrollos comerciales provienen de estos grandes fondos, mientras que el restante es de los locales, apuntó.

[b]Estabilización y reacomodo[/b]

Mérida se enfrentará a un reacomodo comercial en los próximos años, considera Grupo Gira. Con tanto interés en invertir en la capital de Yucatán, llegará más comercio del que la ciudad pueda rentar y habrá más oferta que demanda, declaró Naya de León.

Aunque con el crecimiento poblacional, cerca de llegar al primer millón de habitantes, “creemos que no hemos llegado a la saturación, pero sí habrá mucha oferta, al mismo tiempo, de golpe”.

Según el socio director de Grupo Gira, cada 12 o 18 meses, en Mérida, deberían ofertarse 60 mil metros cuadrados o menos de terrenos comerciales, para no saturar el mercado. En 2015 fueron 50 mil; pero entre 2017 y 2018 serán aperturados, al mismo tiempo, alrededor de 250 mil metros cuadrados, el equivalente a cuatro años. “Es un trago de agua muy grande, pero pasará”, aclaró.

Después de la apertura de los centros comerciales, se observará en Mérida un reacomodo en el sector terciario, una reconversión en la dinámica que la ciudad absorberá, pero que durante un corto plazo, entre uno y tres años, será riesgoso invertir en la construcción de establecimientos comerciales, consideró.

Montserrat Galeazzi, gerente comercial de Grupo Gira, indicó que generará más opciones para la gente, por lo que al haber el reacomodo, se tendrá que educar para que no sólo existen las plazas de hoy. Liverpool detonó su ampliación porque observaron la competencia fuerte, apuntó.

En este sentido, Daniela Díaz Vergara, jefa de marcas de Galerías Mérida, del grupo Liverpool, indicó que la ampliación de la plaza que concluirá antes de que termine el 2016, ocurre debido a que la zona norte de Mérida tiene un enfoque económico e inmobiliario fuerte, por tanto hay que “renovarse o morir”.

Naya de León señaló que se especializará la competencia comercial, por lo que ganará quien ofrezca un mejor servicio, una mejor oferta, una plaza con mejor ubicación, con valores diferenciados.

“Probablemente sufra un poco quien tenga un local que no recibió una remodelación en su momento o que tiene una configuración que ya no funcione”. También hay centros comerciales, como Plaza Fiesta, que no se han actualizado, aún con una gran área de oportunidad para competir, por estar en una gran zona poblacional.

El director de Desarrollo Urbano municipal, Aref Karam Espósitos, declaró que el hecho de que los nuevos centros comerciales integren oficinas, es parte de la actual dinámica de la ciudad, porque se careció de una planeación para empresas, indicó. Por tanto, se innova con el surgimiento de nuevos lugares para compartir, lo que abona a un mejor uso de las instalaciones, dijo.

[b]Nuevos empleos[/b]

Cuando entren en operaciones, los empleos que se ofrezcan podrían llegar hasta seis mil directos, según las estimaciones de Juan José Abraham Dáguer, presidente de la Cámara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo (Canaco) Mérida, el secretario de Fomento Económico, Ernesto Herrera Novelo, y Grupo Gira.

Esa cantidad, sería similar a la de los empleos con que el gobierno del estado prevé que se generará la reindustrialización de Yucatán.

Aunque en las plazas comerciales no se contabilizan los empleos generados durante su etapa de construcción actual, ni los indirectos, como la limpieza y seguridad.

El líder empresarial indicó que una tienda en una plaza necesita, al menos, cuatro empleados, mientras que Grupo Gira coincidió con el presidente de la Canaco y agregó que el promedio es de seis a ocho trabajadores, aunque hay espacios que pueden llegar hasta 150, como supermercados. El funcionario estatal calculó que serán seis mil 500 nuevos puestos laborales.


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