Insus advierte de especulación inmobiliaria en Yucatán

“La especulación inmobiliaria es un cáncer que está comiéndose al territorio de todo nuestro país, donde más evidente es en Yucatán... Lo veo como una enfermedad que nos puede matar en 15 minutos, o lo detenemos hoy, ordenamos hoy el territorio o nos vamos a lamentar profundamente en unos cuantos años”, sentenció José Alfonso Iracheta Carroll, director general del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus).  

El estado cuenta con cinco estrategias de especulación inmobiliaria. La más común en Yucatán es cuando los empresarios o desarrolladores influyen en la creación de los Planes Municipales de Desarrollo Urbano, Planes Metropolitanos, de Ordenamiento Ecológico u Ordenamiento Territorial.   

“Los promotores adquieren suelo en cualquier lugar, con la única condición de que es suelo muy barato y después influencian a las autoridades, a través de coerción, de pagos y otras estrategias, para que en el Plan de Desarrollo Urbano este suelo que ya tenían desde antes se considere urbanizable”, reveló. 

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Esta problemática ocasiona procesos de expulsión y segregación, siendo los más afectados los grupos en situación de vulnerabilidad y de menores ingresos, que es la mayoría de la población, y causando efectos negativos en las ciudades y el medio ambiente, indicó.   

El especialista indicó lo anterior este jueves 15 de junio, durante el Foro especulación inmobiliaria Capítulo Mérida, que se realizó en el Congreso de Yucatán, evento impulsado por la Cámara de Diputados y Diputadas a a nivel federal, el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus), y el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda, A.C. (Conorevi). 

El encuentro tuvo el fin de analizar el fenómeno de la especulación, sus causas, actores y acciones para identificar cómo se desarrolla en México y proponer productos legislativos que prevengan, abatan y contrarresten sus nocivos efectos.   

En el foro, especialistas en derecho a la vivienda, activistas, y legisladores de la península de Yucatán, señalaron que una de las principales causas de la especulación es la corrupción de ciertos actores políticos y empresariales que tiene diversos intereses; además recalcaron la urgencia de crear un organismo, tipo procuraduría que se encargue de vigilar todo los reglamentos y leyes relacionadas con la protección del territorio y medio ambiente para evitar estos problemas.   

También expusieron que es necesario que los gobiernos creen las herramientas legales y jurídicas para que las personas de escasos recursos y en situación de vulnerabilidad puedan comprar una vivienda, o un terreno y así acceder al derecho a la vivienda digna.   

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De acuerdo con el maestro en Desarrollo Sustentable, actualmente existen grandes problemas en los mercados del suelo y de vivienda de todas las ciudades del país, incluida Mérida.  

Hay desequilibrios “muy profundos” que generan un incremento en el costo en el valor del suelo, muchas veces un incremento artificial que tiene un impacto directo sobre la calidad de vida de buena parte de la población y que impacta directamente en la viabilidad de las ciudades.  

“Desde la planeación, desde los equilibrios de estos mercados y desde la especulación inmobiliaria se generan estos procesos de incremento del costo del suelo, esto expulsa, en buena medida, a toda la población de menores ingresos, que no tienen forma de acceder a sueldo bien localizado dentro de la ciudad y por lo tanto se tienen que ir a un asentamiento irregular”, indicó.   

El funcionario recalcó que uno de estos factores determinantes, que afecta la calidad de vida de por lo menos la mitad de la población de México, es la especulación inmobiliaria.

 ¿Qué es la especulación inmobiliaria?  

“La especulación es una expectativa, no es algo real, es lo que imaginamos que vale algo, yo puedo tener un predio que creo que vale algo y juego con estas expectativas para incrementar el valor, solamente por jugar con estas expectativas, el suelo incrementa su valor y genera de nueva cuenta estos procesos negativos de expulsión, de segregación”.   

Para entender mejor este fenómeno, José Alfonso dio a conocer cinco estrategias que siguen los propietarios, los promotores, gestores del suelo que buscan obtener un beneficio extraordinario, que no es justo o que no es proporcional al trabajo que están haciendo.   

Una de ellas, según destacó, la más común que se practica en Yucatán, es cuando los propietarios y empresas inmobiliarias influyen en la elaboración de los Planes Municipales de Desarrollo Urbano, Planes Metropolitanos, de Ordenamiento Ecológico u Ordenamiento Territorial.  

¿Cómo se deberían hacer los planes de manera correcta?  

El ponente indicó que se establecen criterios urbanos de cómo debe crecer la ciudad; cuándo y en dónde; con base en eso se toman decisiones, pero la realidad es todo lo contrario.   

 “Este suelo que se debe incorporar al desarrollo urbano vamos a desarrollarlo, este suelo que se debe conservar vamos a conservarlo, pero la realidad es justamente la contraria; pues los promotores adquieren suelo en cualquier lugar, con la única condición de que es suelo muy barato y después influencian a través de coerción, de pagos y otras estrategias para que en el Plan de Desarrollo Urbano este suelo que ya tenían desde antes, se considere urbanizable, cuando en la mayoría de los casos es un suelo no apto para el desarrollo, pero con estos mecanismos logran que se incorpore a la planeación y eventualmente que se autoricen los cambios de sucesor”.   

Otra es la incorporación de suelo rústico, es decir suelo rural que no tiene características urbanas, a la urbanización, “tomar un predio forestal, ejidal rústico sin servicios y convertirlo en suelo urbano”, para luego venderlo como suelo urbano, cuando no lo es.  

Sin embargo, indicó que el suelo rústico cuando cambia el uso de suelo, al menos en expectativa, su valor se multiplica hasta por ocho o 10 veces; esto genera efectos negativos sobre ciudad, el ambiente, pero sobre todo se generan “beneficios extraordinarios” de algo que no tendría justificación.   

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La tercera estrategia de especulación, agregó, tiene que ver con el contar con predios llamados de “engorda”, predios vacantes dentro de la ciudad que no se están ocupando, subutilizados que tienen un potencial, pero no se aprovechan; o bien que están abandonados, pero no se le está dando el uso que debería tener.  

“Cuando crece la ciudad, crece la economía y tenemos más población se generan lo que llamamos economías de aglomeración, donde vive mucha gente, el valor del suelo crece porque hay mayor potencial de hacer cosas económicas e inmobiliarias. Entonces cuando un predio se mantiene vacante ese predio va a ir incrementando de valor en el tiempo, pero está generando un costo de oportunidad muy importante a la ciudad y a la comunidad; lo que dejo de hacer en un lugar y que tengo que hacer en otro a un mayor costo”, manifestó.   

Entonces, precisó, se tiene un predio vacante que ya tiene servicios, equipamientos, que ya tiene accesibilidad, transporte público, pero no se está aprovechando; no obstante, la familia o la actividad económica que busca donde instalarse se tiene que ir a otro lugar normalmente mal localizado en la periferia, sin servicios, etcétera.  

“Y ese es un beneficio de nueva cuenta extraordinario, que está obteniendo el propietario sin merecerlo de ninguna forma, porque no está haciendo nada, simplemente está dejando que crezca el valor, pero generando un costo muy importante a la ciudad y a toda la comunidad que lo rodea”, sentenció.   

El cuarto mecanismo de especulación, según expuso el experto, tiene que ver con el incremento de potencial.  Cuando discutimos la ciudad, se habla de una ciudad compacta, una ciudad con buena densidad que permita la actividad económica, pero que no ocupe tanto suelo. “El incremento de potencial desde ese punto de vista es algo favorable a las ciudades, es decir en un predio que tiene potencial de mayor densidad en el uso, hay que darle esa intensidad porque ya tiene servicios, ya tiene accesibilidad al transporte a las redes a todo. Ahora esto es un factor adecuado para la ciudad siempre y cuando se haga proporcional a los beneficios que se obtienen”.   

Es decir, si un predio incrementa, su potencial, sin embargo, no hay una contraparte para mitigar los impactos urbanos que se van a generar, “es especulación pura y dura”.   

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La última estrategia tiene que ver cuando algún propietario aprovecha información privilegiada para favorecerse. “Estamos hablando de especulación, por ejemplo, si va a haber un gran proyecto de infraestructura urbana o de rescate de espacio Público o algo que beneficie a la comunidad y yo me entero, me puedo adelantar para comprar el suelo muy barato y cuando llega la intervención se incrementa el valor y yo no hice nada, pero obtuve un beneficio”; ejemplificó.   

Aprovechar la información privilegiada es una estrategia de especulación inmobiliaria, reiteró.   

Mérida, con los peores impactos de la especulación inmobiliaria

Por otro lado, subrayó que específicamente el área de influencia de Mérida es la que está sufriendo los peores impactos derivados de esta especulación inmobiliaria, desde hace más de 10 años. “Había una serie de iniciativas para impulsar proyectos habitacionales de todo tipo que representaban dos veces la superficie urbana que tenía Mérida en aquel momento; solamente tomando en cuenta los vacíos urbanos que tenía Mérida en aquel momento se podía construir viviendas suficientes para todas las necesidades de la ciudad por los próximos 20 años, o sea, todo este suelo periférico no era necesario”.   

No obstante, añadió, conforme pasó el tiempo, “uno se da cuenta que el mercado inmobiliario no es de ese tamaño, que la construcción de desarrollos inmobiliarios no va a redituar, sobre todo cuando lo tienes en una escala de su tamaño, entonces pasamos a la venta de lotes.   

“Yo me llevo el beneficio y después que obtengan permisos, licencias, que construyan sin servicios como puedan aquellos que cayeron en la trampa, es un caso muy grave y por el tamaño por el volumen por el número de casos, Mérida para los alrededores de Mérida es de los más graves del país”.

Edición: Fernando Sierra