Lotes de inversión, la amenaza más seria que enfrentará Mérida en 10 años: académico

En el marco del tercer aniversario de la revista Metrópoli MID, el arquitecto Jorge Bolio Osés impartió la conferencia magistral Lotes de Inversión, durante la cual abordó las implicaciones de este modelo de negocio de reciente popularización en Mérida; y que será, según el ponente, la amenaza más seria que enfrentará la ciudad en los próximos 10 años.

La bienvenida al encuentro corrió a cargo del director de la publicación, David Montañez Rufino y la consejera Leticia Torres Mesías Estrada. 

A lo largo de sus tres años de existencia, expuso Montañez Rufino, Metrópoli MID ha publicado 247 artículos de investigación y análisis; la plataforma ha generado alrededor de 123 mil visitas -más de 375 diarias- y se han publicado 36 revistas. 

Por su parte, Torres Mesías Estada festejó las alianzas que se han construido a lo largo de este tiempo, especialmente la que tienen con la Universidad Modelo, en donde se llevó a cabo el evento; y la Cámara Nacional de Vivienda (Canadevi) en Yucatán.

Respecto a la ponencia, los organizadores del foro coincidieron en la relevancia de la problemática de los lotes de inversión, ya que se trata de un fenómeno grave que afecta a todos los habitantes de la capital yucateca.

“Además del impacto directo para el comprador, que puede llegar incluso a perder todos sus ahorros, la venta descontrolada de estos lotes tiene graves consecuencias para la sociedad”, detalló el investigador Bolio Osés.

En ese sentido, Montañez Rufino añadió que la revista tiene como propósito generar propuestas para una adecuada planeación y desarrollo de las ciudades, realizar análisis de las principales problemáticas y sensibilizar a la población.

Por ello, explicó, decidieron celebrar tres años de trabajo haciendo un llamado a las autoridades para atender el grave problema de los lotes de inversión, que se expande de manera descontrolada en torno a la zona metropolitana de Mérida.

"Para la Universidad Modelo, coadyuvar en la gestión de espacios de generación y búsqueda de conocimiento que permita proponer soluciones que agreguen valor a la sociedad es parte de su misión”, sentenció su director Carlos Sauri Quintal durante la ceremonia.

Lotificación indiscriminada

Para el arquitecto Bolio, el fenómeno de la lotificación indiscriminada está presentándose en todo el territorio metropolitano, e incluso más allá. 

“Siguen apareciendo propuestas de ventas de lotes, hablando a futuro de hoteles, torres de condominio, supermercados; y no hay absolutamente nada, ni siquiera las redes básicas de urbanización. Para mí, esta es la amenaza más seria que enfrentará Mérida en los próximos diez años”, advirtió el experto.

Mérida, dijo, “está de moda” y se proyecta como una urbe de servicios con promisoria vocación turística, actividad portuaria e inversiones en el sector industrial y agroindustrial, lo que ha acelerado el proceso de urbanización con un modelo de ciudad dispersa, construyendo espacios desconectados de la urbe.

En cuanto a las causas de este modelo expansivo, Jorge Bolio expuso que se debe a fenómenos como la migración campo-ciudad y desde otros estados; la orografía plana y la carencia de límites físicos; así como un aparato jurídico obsoleto con legislaciones que favorecen la especulación y solo favorecen a unos cuantos.

Modelo inmobiliario anárquico’

“La desregulación territorial permitió la aparición de un modelo inmobiliario anárquico. La venta de lotes de inversión -antes lotes campestres- es uno de los segmentos más dinámicos en el mercado inmobiliario”, dijo.

El académico señaló que los vendedores de estos lotes suelen implementar agresivas promociones que ofrecen “oportunidades únicas de inversión” y plusvalías muy rápidas. De igual modo, esbozan una visión idílica de escapar de una ciudad desordenada y congestionada para pasar a la libertad del campo.

Entre los ofrecimientos también destacó las futuras amenidades, sin mencionar exactamente cuándo, con lagos, campos de golf, casas club, servicios de Smart Cities, clubes de playa e incluso cenotes. También otorgan programas de crédito a plazos atractivos.

Características

Sobre las características de estos lotes, Bolio Osés sostuvo que se localizan principalmente en Mérida y su zona metropolitana; la costa; la carretera a Motul; en los alrededores de los Pueblos Mágicos y zonas arqueológicas.

Los terrenos suelen desmontarse y se trazan calles blancas. Al finalizar, se construye un arco de entrada. Los lotes no suelen pasar los 10 metros de frente. 

El auge de este modelo se dio, explicó, dos o tres años antes de la emergencia de la pandemia y fue impulsado por la intensa promoción de Mérida. El crecimiento de los consorcios inmobiliarios ha ocasionado que dichos espacios se vendan ahora como “ciudades de inversión”.

“Estos conjuntos son altamente vulnerables a inundaciones provocadas por tormentas y lluvias intensas. Tampoco les dicen que las tarifas eléctricas fuera del anillo periférico no reciben subsidio de la CFE”, subrayó.

Quienes venden este tipo de lotes, prosiguió, suelen ser jóvenes que no encuentran salarios suficientes en el mercado formal; y casi siempre cuentan con formación digital calificada. Ellos trabajan con su propia red de notarios y apuran a los clientes para la escrituración, con lo que se deslindan de la carga fiscal del tablaje catastral.

Clientes

Los clientes, continuó Jorge Bolio, suelen ser de procedencia foránea. El primer contacto se realiza usualmente vía internet a través de páginas y videos que realzan la calidad de vida en Mérida. Las campañas gubernamentales, añadió, también contribuyen en buena medida a esta atracción. 

“El segmento de jubilados con fondos de ahorro y de vivienda suelen ser clientes preferentes; así como los pequeños ahorradores que prefieren el riesgo a la merma de sus ahorros bancarios. No obstante, quien se compró un lote de este tipo, difícilmente podrá venderlo y recuperar su inversión”, reconoció.

Finalmente, el arquitecto Bolio apuntó que la responsabilidad del gobierno radica en fomentar la participación ciudadana y la gestión de polígonos especiales de actuación. También, la adopción de instrumentos de desarrollo urbano y del aprovechamiento del suelo.

“Las empresas inmobiliarias, empresarios e industrias de la construcción deberían ponerse de acuerdo para la regularización de este tema. Desde la academia, es importante que especialistas acudan y participen en los consejos consultivos de manera constante y efectiva”, concluyó.

Edición: Laura Espejo